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Alternative Streitbeilegung (Online-Streitbeilegung und Verbraucherschlichtungsstelle)
Die Europäische Kommission hat eine Plattform zur Online-Streitbeilegung eingerichtet, die unter folgendem Link abgerufen werden kann: www.ec.europa.eu/consumers/odr. Wolters Kluwer ist nicht bereit und nicht verpflichtet, an Streitbeilegungsverfahren vor einer Verbraucherschlichtungsstelle teilzunehmen.

Inhaltsübersicht

1   Ein oder mehrere Erben

1.1   Alleinerbe

1.2   Erbengemeinschaften

1.2.1   Auflösung der Erbengemeinschaft

1.2.2   Fortsetzung der Erbengemeinschaft

2   Die Immobilie wird in Zukunft vermietet

2.1   Was vor der Vermietung geklärt sein muss

2.1.1   Energieausweis

2.1.2   Rauchmelder

2.1.3   Verbrauchszähler

2.2   Wie hoch darf die Miete sein?

2.3   Einen Mieter finden

2.3.1   Auftrag an einen Makler

2.3.2   Eigene Suche

2.4   Der Mietvertrag

2.4.1   Wer sollte im Mietvertrag stehen?

2.4.2   Was sollte der Mietvertrag regeln?

2.5   Vermieterpflicht: Nebenkostenabrechnung

2.5.1   Grundlegendes zur Nebenkostenabrechnung

2.5.2   Wann Kosten in die Abrechnung gehören

2.5.3   Vorsicht bei gemischten Kosten

2.5.4   Diese Umlageschlüssel können Sie verwenden

2.6   Versteuerung von Mieteinkünften

2.6.1   Diese Einnahmen zählen zu den Mieteinnahmen

2.6.2   Werbungskosten

2.6.3   Abschreibungen

3   Die Immobilie soll verkauft werden

3.1   Aufgepasst beim Verkauf des Grundbesitzes

3.1.1   Unentgeltlicher Erwerb

3.1.2   Vollentgeltlicher und teilentgeltlicher Erwerb

3.2   Gewerblicher Grundstückshandel

3.3   Was ist die Immobilie wert?

3.3.1   Grundstücksbedarfswert

3.3.2   Vergleichswert

3.3.3   Wertgutachten

3.4   Vorbereitung des Verkaufs

3.5   Käufersuche

3.5.1   Eigenvermarktung

3.5.2   Makler

3.5.3   Versteigerung

4   Die Immobilie soll selbst genutzt werden

4.1   Bisher vom Erblasser selbst genutzte Immobilie

4.2   Bisher vermietete Immobilie

4.2.1   In diesen Fällen können Sie nicht kündigen

4.2.2   Die Kündigung wegen Eigenbedarfs

4.2.3   Renovierungen richtig durchführen

Erbschaft einer Immobilie: Steuer- und rechtliche Tipps zu Vermietung, Verkauf und Eigennutzung

Einführung

In den nächsten Jahren stehen große Vermögenswerte zur Erbschaft an. Darunter befinden sich auch viele Immobilien, die entweder von den Erblassern selbst genutzt oder als Teil der Altersversorgung vermietet wurden.

Für die Erben stellt sich die Frage, wie mit einer solchen ererbten Immobilie am besten umzugehen ist. Grundsätzlich bieten sich verschiedene Optionen an:

Die dritte Option wird häufig dann infrage kommen, wenn mehrere Erben vorhanden sind, von denen keiner die Miterben abfinden möchte, oder aber, wenn die Erben den Verkaufserlös benötigen, um Nachlassverbindlichkeiten oder Erbschaftsteuerzahlungen zu begleichen.

Ob und in welcher Höhe Erbschaftsteuer auf die Erbschaft einer Immobilie anfällt, werden wir in diesem Beitrag nicht behandeln.

In den folgenden Kapiteln widmen wir uns den steuerlichen und rechtlichen Fragen der zukünftigen Verwendung der Immobilie.

1   Ein oder mehrere Erben

1.1   Alleinerbe

Erben Sie allein eine Immobilie, findet sich leicht eine Entscheidung, wie die zukünftige Nutzung aussehen soll. Denn eine Abstimmung mit Miterben ist nicht erforderlich. Sie entscheiden allein und können die für sich optimale Lösung wählen.

1.2   Erbengemeinschaften

Erben mehrere Personen eine Immobilie, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft, an der alle Erben gemäß ihrem Erbanteil beteiligt sind. Mangels anderer gesetzlicher Regelungen gelten für die Erbengemeinschaft die gleichen rechtlichen Bedingungen wie für eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts.

Die Erben stehen zunächst vor der Entscheidung, ob sie die Erbengemeinschaft auflösen oder fortsetzen möchten. Grundsätzlich besteht die Möglichkeit, als Miteigentumsgemeinschaft Eigentümer der Immobilie zu bleiben und das Objekt gemeinsam zu nutzen oder gemeinsam zu vermieten.

1.2.1   Auflösung der Erbengemeinschaft

Häufig wird sich die Frage stellen, die Erbengemeinschaft aufzulösen, sodass jeder Erbe allein über seinen Erbteil verfügen kann. Dieser Schritt erleichtert die Verfügung über das ererbte Vermögen ebenso wie die laufende Verwaltung.

Verkauf

Die einfachste Möglichkeit, eine Erbengemeinschaft an einer einzelnen Immobilie aufzulösen, ist der Verkauf des Objektes und die anschließende Verteilung des Kaufpreises auf die Erben.

Eine Möglichkeit hierzu ist es, dass einer der Miterben den übrigen Mitgliedern der Erbengemeinschaft ihren Anteil an der Immobilie abkauft. Mit dem Eigentumsübergang auf eine einzige Person geht die Erbengemeinschaft unter. Dieser Verkauf wird in der Regel vergleichsweise unkompliziert ablaufen, da die Käufersuche entfällt und Verhandlungen über Kaufpreis und -bedingungen häufig leichterfallen.

Etwas mehr Mühe ist nötig, wenn ein fremder Käufer gesucht werden muss. Welche Vorbereitungsmaßnahmen sinnvoll und notwendig sind, werden wir später genauer beschreiben.

Realteilung

Eignet sich die Immobilie für eine Aufteilung, kann ein Mehrfamilienhaus in mehrere Eigentumswohnungen getrennt werden, die die einzelnen Erben dann übernehmen. Jeder Erbe wird damit Eigentümer einer oder mehrerer Wohnungen, über die er frei verfügen kann. Aus der Erbengemeinschaft wird in diesem Fall eine Wohnungseigentumsgemeinschaft, die in Zukunft den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes unterliegt.

Zur Aufteilung ist eine notarielle Teilungserklärung erforderlich. Darin werden die einzelnen Einheiten genau beschrieben und abgetrennt. Für jede Einheit wird ein eigenes Grundbuchblatt erstellt, sodass jeweils ein eigener Eigentümer eingetragen werden kann. Aus einem Haus mit mehreren Wohnungen ist rechtlich ein Haus mit mehreren Eigentumswohnungen entstanden. Die Erbengemeinschaft ist damit aufgelöst und jeder Eigentümer kann über seine Eigentumswohnung frei verfügen und diese selbst nutzen, vermieten oder auch verkaufen.

Bedenken Sie aber bei der Entscheidung für eine Realteilung, dass sie auch in Zukunft weiter mit den Miterben zu tun haben. Denn bei einer Aufteilung in Eigentumswohnungen verbleibt das Grundstück als Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft. Das bedeutet: Bei Entscheidungen, die das Grundstück und einige andere Teile des Gebäudes betreffen, werden Sie weiterhin in enger Abstimmung mit den Miterben, die zukünftig zu Miteigentümern werden, agieren müssen. Damit eignet sich eine Realteilung in mehrere Eigentumswohnungen nicht, wenn Sie damit eine Auseinandersetzung mit Miterben vermeiden möchten.

1.2.2   Fortsetzung der Erbengemeinschaft

Die Erbengemeinschaft kann sich entscheiden, das Eigentum an der Immobilie auch in Zukunft gemeinsam zu behalten. In der Regel kommt diese Lösung bei vermieteten Immobilien oder bei Objekten infrage, die in Zukunft vermietet werden sollen. In diesem Fall werden die Erben entsprechend ihrer Erbquote als Eigentümer im Grundbuch eingetragen.

So entsteht eine Miteigentumsgemeinschaft. Formaljuristisch ist das eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die gemeinsam das Eigentum an der geerbten Immobilie hat. Die Gesellschafter entscheiden gemeinsam über die Verwendung der Immobilie.

Auch für Schulden und Verbindlichkeiten im Zusammenhang mit der Vermietung stehen die Miteigentümer gemeinsam ein. Wie für alle Gesellschaften bürgerlichen Rechts gilt: Die Gesellschafter haften gemeinsam und solidarisch für die Verbindlichkeiten. Das bedeutet: Ein Gläubiger der Gesellschaft kann von jedem der Gesellschafter die Begleichung seiner gesamten Forderung verlangen. Im Innenverhältnis besteht jedoch das Recht, von den übrigen Gesellschaftern deren Anteil an den entstandenen Kosten einzufordern.

Nach den Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs (§ 722 BGB) sind die Gesellschafter unabhängig von der Größe der einzelnen Gesellschaftsanteile gleichermaßen am Gewinn oder Verlust beteiligt, wenn nicht etwas anderes vereinbart wurde. Diese Bestimmung ist so lange unerheblich, wie alle Gesellschafter in gleichem Maß geerbt haben. Sind aber Erben mit unterschiedlichen Erbquoten vorhanden, sollte bei Fortsetzung der Eigentümergemeinschaft ein Gesellschaftsvertrag aufgesetzt werden, der eine nachvollziehbare und klare Regelung für alle Beteiligten schafft. Darin sollte auch eine mögliche Aufgabenverteilung unter den Gesellschaftern geregelt sein. Es empfiehlt sich meist, einen der Miteigentümer mit der Verwaltung der Immobilie zu beauftragen. Alternativ können die Erben auch entscheiden, die Immobilie einem professionellen Hausverwalter zur Verwaltung zu übergeben.

Erzielt die Gemeinschaft Mieteinnahmen, ist die Versteuerung der Erträge in zwei Schritten durchzuführen:

  • Zunächst wird für die Eigentümergemeinschaft eine gemeinsame Feststellungserklärung abgegeben. In dieser gesonderten und einheitlichen Feststellung werden die steuerlichen Ergebnisse der Vermietungstätigkeit ermittelt. Zugleich wird angegeben, wie die Ergebnisse auf die einzelnen Miteigentümer zu verteilen sind. Darüber ergeht ein sogenannter Feststellungsbescheid. Dieser enthält für jeden Miteigentümer eine Festsetzung seines Anteils der Einkünfte.

  • Die endgültige Versteuerung der Einkünfte erfolgt bei den einzelnen Miteigentümern. In ihrer jeweiligen Steuererklärung geben sie die im Feststellungsbescheid festgesetzten Einkünfte an, sodass die auf sie entfallenden Einkünfte nach den persönlichen Verhältnissen versteuert werden können.